海外巨头加码新基建不动产投资成新风口

自11月以来，房地产投资巨头普洛斯宣布，其最新三期中国基金筹集了超过200亿元人民币，全部投资于物流地产和工业园区等新的基础设施项目。除了普洛斯，今年以来，凯德置地、黑石集团、红杉中国、高轩等国内外投资机构也多次布局物流地产相关业务。

业内人士表示，二级市场的公共房地产投资信托基金受到追捧，让投资者看到了投资新基建相关资产的另一条退出路径。

青睐新的基础设施

在刚刚过去的11月，普洛斯宣布完成三期新的融资，总规模超过200亿元。

11月25日，普洛斯中国收入基金第七期募集完成，规模为54亿元，将投资于位于上海、青岛、武汉、长沙等地的13个现代物流基础设施。，并将为电子商务、物流、零售行业的龙头企业提供服务。11月22日，普洛斯中国物流增值基金四期首轮募集近84亿元。普洛斯表示，该基金将专注于收购现有资产、重新定位园区、优化运营、重建冷库等。通过积极主动的资产管理，从而提升资产价值。11月7日，普洛斯中国收益基金VI募集，规模76亿元，将投资中国19个城市的20个物流基础设施。

除了普洛斯，其他头部机构也在涌入新基建赛道。

11月10日，凯德投资宣布成立两只在岸人民币基金，总规模近40亿元，将投资于中国的产业园项目。11月8日，黑石集团旗下资产管理平台狄龙宣布，即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代化仓库的收购。10月24日，高盛资产宣布与森耀中国成立合资公司，预计初期投资近48亿元，将用于收购、开发和运营上海及周边核心城市的新产业、物流、冷链等新基础设施项目。

布局刚刚好。

“这个风口最近真火。”业内人士告诉中国证券报记者。该赛道的频繁火爆与二级市场公募REITs的火爆有一定关系，投资机构看到了投资此类房地产的新的退出机会；另一方面，可能与政策鼓励有关。

他说，在过去的几年里，一些物流园区和工业园区的运营因各种原因被搁置，这些资产需要被盘活和运营。像普洛斯、黑石集团这样的机构作为运营方，可以引入新兴产业相关的企业入驻。在这种情况下，这些园区可以重新投产，促进当地经济发展。他透露，当地政府可能会给予股权优惠或降低收益回报目标，以吸引投资机构参与。

证监会11月28日宣布调整优化5项涉房企业股权融资措施。其中，允许符合条件的私募股权基金管理人设立房地产私募股权投资基金，引入机构资金，投资现有住宅地产、商业地产、在建未完工程和基础设施，推动房地产企业盘活经营性地产，探索新的发展模式。

专业人士认为，对于一级私募股权投资机构来说，无论是从目标估值还是政策鼓励来看，目前都是抛售房产的好时机。

长期优势日益明显。

长期来看，包括物流业、电商行业在内的中国新经济的高质量发展，是吸引投资巨头不断增添新基建赛道的重要原因。

APG资产管理公司亚太房地产业务负责人格雷姆·托雷(Graeme Torre)表示，电子商务行业的增长和产业供应链的结构升级正在推动物流市场需求的增加。用增值策略投资这种成熟的投资标的，更能释放和抓住价值。

柯睿研究中心表示，由于大型外资、港资企业资金充足，看好中国新经济资产的发展，如工业园区、物流地产、租赁房等随着中国房地产救市的持续稳步推进，长期对外投资可能会获得更大的利润。

“在全球范围内，中国电子商务行业的增长是领先的。随着国内生鲜电商和医药相关仓储需求的不断增加，冷链基础设施市场需求持续上升。预计到2025年，市场规模将增长一倍以上。”普洛斯中国资产联席总裁王认为。

一位外国投资者说，房地产投资是周期性的。对于机构来说，收入逻辑很清楚。他们在资产被低估时买入，在资产被高估时卖出。房产投资杠杆性强，往往不需要特别大的本金。对于长期资金，比如保险资金，没有系统性风险，房地产投资收益稳健，是很好的避险资产。